万达商业300亿净利何来 摘得2015年最盈利房企头衔

经济导报记者

4月8日，万达商业03699.HK)正式公布其2015年年报：去年公司实现营业收入1242.03亿元，归属于母公司股东净利润299.71亿元。

近300亿元的净利润，让万达商业超过万科等，成为国内盈利最多的房地产企业。

经济导报记者注意到，在2015年，万科实现营业收入为1843.18亿元，成为国内实现营业收入最多的房企。但在净利润方面，万科去年净利润为181.19亿元，远低于万达商业。

那么，万达的高利润是如何实现的？

物业升值170亿

年报显示，万达目前有三大主业，分别为投资物业租赁及物业管理即万达自持的商业房产，下称“物业投资”、物业销售和酒店经营，其营业收入占比分别为约10.94%、82.54%及4.00%。在去年，公司来自物业投资业务板块的收入为135.82亿元，同比增长31.20%；来自物业销售的收入为1025.15亿元，同比增长11.74%；来自酒店经营业务板块的收入为49.63亿元，同比增长23.83%。

这三大主业，哪部分主业为万达商业贡献的净利润最大？表面上看是物业销售。

去年万达商业物业销售部分实现毛利389亿元，毛利率37.95%；物业投资实现的毛利97.98亿元，毛利率高达72.14%；酒店经营实现毛利13.26亿元，毛利率26.72%；其他行业实现毛利3.39亿元，毛利率10.79%。

很显然，物业投资部分的毛利率在万达商业所有产业中是最高的。但如果仅仅是以上的经营性盈利，物业投资虽然利润率高，但所占比例明显仍低于物业销售。

但是，万达商业的年报显示，公司三大主业及其他产业去年共实现的核心溢利为170.16亿元，这与公司300亿的净利润相距130亿元。另外130亿元的净利润从何而来？是物业升值。

截止到去年底，万达商业的商场总数达到133座，营业面积26.32百万平方米。这些商业去年升值172.30亿元。在进行递延所得税等会计处理后，它为万达贡献了130亿元的净利润。

也即是说，在万达商业去年近300亿净利润中，一小半是靠物业升值带来的，一大半是经营性净利。在经营业务中，物业投资毛利率最高，达到七成以上，并贡献了五分之一的毛利。因此，物业投资部分贡献的净利润，甚至可能超过了物业销售。

转型轻资产

就在万达商业摘得2015年最盈利房地产企业头衔的当口，公司却于日前宣布，控股股东正在考虑全面私有化。内地舆论普遍认为，导致万达商业私有化的主要原因是其股价过低。

那么，海外投资者为什么就看不上万达商业呢？

对香港资本市场非常熟楼盘悉的房地产与金融资深评论人黄立冲分析称，海外市场对房地产认可的模式每一样都与万达商业背道而驰。海外投资者认可模式是依靠经营和管理，而万达商业的模式相对而言是一种“重资产”的模式。

在海外投资者的眼中，万达商业利润中的很大一部分来自物业的价值重估，这种模式一旦遇到房地产周期性大波动，将会使企业产生巨大亏损。比如，在2003年SARS期间，香港的物业估值相对于1997年下跌60%，而在美国次贷危机期间，企业物业估值普遍下跌30%-85%不等，类似这样的情况很可能导致企业一年巨亏过百亿元。

值得一提的是，万达商业已经意识到了这个问题，并正在尝试轻资产战略。万达商业实际控制人王健林日前便表示，公司已打通轻资产道路，并已在北京楼盘、大连楼盘等地签约3个开发商，开启合作万达广场模式，公司将以管理和品牌输出获取利润。